Ta výhledově přeskočí svým podílem na trhu Prahu 1 a stane se třetím největším trhem. V letech 2018 a 2019 by mělo být téměř 27 % nových kanceláří, které jsou nyní ve výstavbě, dokončeno právě v osmé městské části. Největším z plánovaných projektů je Palmovka Open Park, díky němuž se už v druhém čtvrtletí Praha 8 rozroste o téměř 25 000 m2 kancelářských ploch. Praha 4, kde je nyní rozestavěno 22 % kanceláří, se v intenzitě výstavby nachází na druhém místě. Třetí příčka patří Praze 5, kde bude dokončeno 19 % nové výstavby.
PODÍL PŘEDPRONAJATÝCH PROSTOR VZROSTL
Firmy se letos a v příštím roce mohou těšit na širokou nabídku nových kanceláří, které na pražský trh dodají developerské společnosti. Díky dokončení projektu Visionary (20 500 m2) bylo za první tři měsíce tohoto roku dostavěno nejvíce moderních administrativních prostor v sedmé městské části. Po téměř dvou letech navíc jde o první novou administrativní budovu v Holešovicích. Tou poslední byla třetí fáze projektu Classic 7 z roku 2016.
Druhým největším dokončeným projektem s celkovou plochou 9 300 m2 byla v prvním čtvrtletí 2018 budova City West A1 v Praze 5. Dva projekty vznikly přímo v centru města, a to Nekázanka 11 a Mango Building (dohromady 8 900 m2) v Praze 1.
Vedle výše uvedených dokončených projektů je aktuálně ve výstavbě dalších 165 000 m2 s plánovaným dokončením ještě v tomto roce. Zajímavostí je, že podíl předpronajatých kancelářských prostor na rok 2018 meziročně vzrostl a představuje téměř polovinu. Také bezmála čtvrtina všech kanceláří s plánovanou dostavbou v roce 2019 si již našla své nájemce. „Ačkoli je pro tento rok na pražském kancelářském trhu plánováno nejvíce nových kancelářských ploch od roku 2008, vzhledem k trvající pozitivní situaci na trhu a vysoké úrovni předpronajatých prostor v tomto roce neočekáváme výrazný růst neobsazenosti. Téměř každá městská část se pohybuje kolem průměrné neobsazenosti v Praze, což dále reflektuje obecně velmi silnou poptávku po kancelářských prostorech na trhu,” uvedl Martin Stričko, Senior Research analytik JLL.
ZAHAJUJÍ SE NOVÉ PROJEKTY
První čtvrtletí roku 2018 bylo bohaté také z hlediska počtu nově zahájených projektů. Začala například výstavba projektu VN47 o ploše přes 14 000 m2 v Praze 1. Hlavní pozornost se ale opět soustředila na Prahu 8, kde se začaly stavět hned čtyři projekty. Patří mezi ně Rustonka (R3 – 11 300 m2 a R4 – 13 200 m2), Praga Studios (10 600 m2) a Praga Office&Garden o rozloze 2 100 m2.
Přestože oproti rekordně silnému roku 2017 poptávka poklesla, zůstala i v prvním čtvrtletí silná a přicházela především ze strany IT společností. Největší zájem byl o kanceláře v Praze 1, kde smlouvy podepsaly například společnosti HubHub v Paláci ARA a Fio banka v budově Millenium. Vzhledem k trvajícímu zájmu o kanceláře se opět snížila míra neobsazenosti na pouhých 6,2 %. Nejnižší je v Praze 2, kde dosáhla hodnoty pouhých 3,6 %.
Přes rostoucí obsazenost kanceláří zůstaly ceny nájmů v prvním čtvrtletí na stejné úrovni jako ke konci roku 2017. Nejvyšší dosažitelné nájemné se pohybovalo mezi 20 a 21 eury za m2 měsíčně. Čistá absorpce během prvních tří měsíců tohoto roku dosáhla 57 600 m2 a překonala tak pětiletý průměr o více než dvojnásobek. V letošním roce lze podle předpovědí očekávat, že čistá absorpce dosáhne 180 000–200 000 m2.
Most offices will be built in Prague 8
Whilst Prague 4 is the largest market,.
over the next two years, most of the.
new supply will be delivered to Prague 8..
In prospective, it could overtake Prague 1 by market share and become the third largest office submarket in the capital. In 2018 and 2019, almost 27% of new offices that are currently under construction should be completed in Prague 8. The largest of the planned projects is Palmovka Open Park, thanks to which office space in Prague 8 will expand by almost 25,000 sq m at the end of Q2 2018. Regarding the intensity of construction, Prague 4 is in second place with 22% of the offices under construction. The third place belongs to Prague 5, where 19% of new construction will be completed.
PROPORTION OF PRE-LEASED OFFICE SPACE INCREASED
Over the next two years, companies will enjoy a wide range of new offices being delivered to the Prague market by developers. Thanks to the completion of the Visionary building (20,500 sq m), the largest proportion of modern office space completed in the first three months of 2018 was in Prague 7. After almost two years, it is the first new office building in Holešovice. The last project to be completed there was phase 3 of the Classic 7 project in 2016.
The second largest project finished in Q1 2018, with a total area of 9,300 sq m, was the City West A1 building situated in Prague 5. Two other projects were completed right in the city center – Nekázanka 11 and the Mango Building (altogether 8,900 sq m) in Prague 1.
In addition to the above-mentioned completed projects, another 165,000 sq m is under construction with planned completion for this year. Interestingly, the proportion of pre-leased office space for 2018 rose year-on-year and represents almost a half of all projects. Above that, almost a quarter of all offices with planned completion in 2019 have already found their tenants. “Although this year has the highest volume of new office space planned for delivery in Prague since 2008, due to the continuing positive market situation and the high level of pre-leased premises this year, we do not expect a significant increase in vacancy. Vacancy in almost every district within Prague is around the average Prague vacancy (6.2%), which further reflects the very strong demand for office space on the market,” said Martin Stričko, JLL Senior Research Analyst.
NEW PROJECTS HAVE BEEN COMMENCED
The first quarter of 2018 was also rich in the number of newly launched projects. For example, construction started on the VN47 project with an area of more than 14,000 sq m in Prague 1. However, the main focus was on Prague 8, where four projects commenced construction. These include Rustonka (R3 – 11,300 sq m and R4 – 13,200 sq m), Praga Studios (10,600 sq m) and Praga Office & Garden with an area of 2,100 sq m.
Although demand has declined by 51% compared to the record-breaking periods of 2017, it remained strong in Q1 2018, coming mainly from IT companies. The strongest leasing activity was in Prague 1, where contracts were signed by HubHub at ARA Palace and Fio banka in the Millennium building. Due to the continued interest in offices, the vacancy rate further declined to 6.2%. It is the lowest in Prague 2, where it reached only 3.6%.
Net absorption amounted to 57,600 sq m during the first three months of 2018 and exceeded the five-year average by more than twice. We can expect that net absorption will reach 180,000–200,000 sq m this year. Despite rising occupancy, rental prices remained at the same level in Q1 as at the end of 2017. The highest prime headline rents in the city centre varied between EUR 20.0–21.0 sq m/month.
All of these values refer to prime levels achieved in a limited number of prime properties. These prime projects are usually brand new, of above standard quality and/or very well located. Second hand products stand at approximately EUR 1.5 below the above-mentioned ranges.
SOURCE: JLL /