Od roku 2012, kdy se česká ekonomika ocitla v recesi, se ceny pražských pronájmů pro firmy téměř nezměnily. Dražší jsou jen ty úplně špičkové prostory v samotném centru metropole, a to až od letošního roku. To kontrastuje s vývojem na trhu s bydlením, který v posledních letech roste dvouciferným tempem. Teď už se na výraznější růst cen budou muset připravit i firmy a podnikatelé. V hlavním městě je rekordně nízká neobsazenost kanceláří – kolem šesti procent – a do toho rostou ceny stavebních prací a materiálů.
„Zvyšování nájemného je nutnost,“ říká Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu u developera Passerinvest Group. „Nelze očekávat, že klesnou stavební náklady. Proto jsem přesvědčen, že developeři to budou muset promítnout do nájemného.“
Forejt odhaduje, že v následujících dvou letech vzroste základní nájemné o dvě eura v širším centru, kde dnes pronajímatelé požadují 14,5–15 eur za metr čtvereční a měsíc. V případě standardní kancelářské plochy 10 metrů čtverečních na pracovníka činí nárůst 7600 korun na hlavu a rok. Na dnešním trhu práce je to podle Forejta pro korporace drobný výdaj, mnohem důležitější je schopnost si zaměstnance udržet nebo získat nové.
Dražší stavební práce více ovlivní nové projekty než existující budovy. A větší problém než v Praze budou mít investoři v centrech jiných regionů, třeba v Olomouci nebo v Brně. Tam by firmy nemusely být ochotné nebo schopné akceptovat vyšší nájmy.
Kvůli nedostatku stavebních profesí se také prodlužuje doba výstavby. Jestliže se dříve administrativní centrum stavělo 24 měsíců, dnes je to podle Forejtových údajů 30 měsíců.
Palmovka dotahuje Karlín
V hlavním městě byl ve třetím čtvrtletí největší zájem o pronájem kanceláří v Praze 8. Vedle Karlína se zvedá okolí stanic metra Invalidovna a Palmovka. Developer Crestyl začal na podzim stavět další, už čtvrtou administrativní budovu v libeňském komplexu DOCK IN. Vyrůstá kolem dvou slepých ramen Vltavy nedaleko Palmovky, zahrnuje i byty a prostory pro restaurace a služby v parterech domů.
Crestyl už tady dvě kancelářské budovy postavil a pronajal, u třetí má hotovou hrubou stavbu a přibližně polovina z celkové plochy 17 500 metrů čtverečních je zamluvená.
„Zájem o tuto lokalitu stále roste, proto jsme se rozhodli zahájit stavbu čtvrté etapy ještě před podpisem smluv s prvními nájemci,“ říká Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl. Náklady na čtvrtou kancelářskou budovu investor odhaduje na jednu miliardu korun a po ní bude následovat poslední, páté administrativní centrum. V přívltavském projektu tak vznikne 80 tisíc metrů čtverečních komerčních ploch.
Majitel si může dovolit požadovat vyšší nájem, než tu bylo zvykem docela nedávno. „Jen v rámci DOCK IN se průměrné nájemné během dvou let zvedlo o přibližně 15 procent,“ říká Lenka Vašutová, vedoucí komerčního oddělení skupiny Crestyl.
K růstu cen podle ní přispělo více okolností. Vedle všeobecně vyšší poptávky po nových moderních kancelářích to je i celkově lepší vnímání lokality pod Libeňským mostem. „První nájemci šli do nového prostředí, které se teprve rozvíjelo a stavělo, Palmovka si hledala pozici na kancelářském trhu. V dnešní době se kvalita poskytovaných služeb srovnala s Karlínem, tudíž se srovnává i výše nájemného,“ nastiňuje Vašutová. „Dalším faktorem je samozřejmě zvýšená cena stavebních prací a profesí, která ovlivňuje celý development, ne pouze ten kancelářský.“
Čtvrtá kancelářská budova, jež nabídne 23 tisíc metrů čtverečních k pronájmu, by měla být dokončena na jaře 2020 a první zájemci si zamluvili dohromady asi pětinu plochy.
Jak je oblast žádaná, dokazuje i fakt, že v sousedství Crestylu kolaudovala společnost Metrostav Development na podzim pátou a poslední kancelářskou budovu z komplexu Palmovka Open Park. Ve třech nově dokončených objektech je k pronájmu celkem 24 500 metrů čtverečních kanceláří, včetně rekonstruované historické industriální haly. Projekt je podle investora z 90 procent obsazen a nájemci platí v průměru 14 eur za metr čtvereční a měsíc. „Výše nájmu mírně vzrostla a pobídky naopak klesají,“ konstatuje Ondřej Buršík, generální ředitel společnosti Metrostav Development.
Kratší nájemní prázdniny
Co jsou pobídky? V době, kdy byla v Praze širší nabídka kancelářských prostor proti poptávce, si jimi developeři předcházeli nájemce. Měly různou formu, byly to například nájemní prázdniny nebo příspěvky na vybavení. Tato štědrost slábne. „Jestliže ještě před rokem a půl si mohl nájemce při podpisu pětileté smlouvy vyjednat pět až sedm měsíců nájemních prázdnin, dnes jsou to čtyři až pět měsíců,“ říká Forejt z Passerinvest Group.
Podle Alexandry Tomáškové, ředitelky další developerské společnosti Skanska Property, šly za poslední rok základní sazby kancelářských nájmů o 10 procent nahoru a pobídky naopak o 10 procent dolů. A důvodem není jen růst cen stavebních prací. „Druhou objektivní příčinou je zvýšení cen pozemků, vysoká poptávka nájemců a stále relativně nízká nabídka a extrémně nízká neobsazenost,“ vyjmenovává Tomášková. Realitní makléři doporučují, aby firmy stěhování kvůli expanzi nebo snaze přesídlit do lepšího nenechávaly na poslední chvíli. „Vzhledem k téměř stoprocentní obsazenosti kanceláří v centru Prahy je zde množství prostor, na které se tvoří pořadníky,“ komentuje napjatou situaci Martin Ducháč, konzultant v realitně poradenské firmě Knight Frank.
6,10 procenta bylo ke konci třetího čtvrtletí volných z celkové nabídky 3,45 milionu metrů čtverečních moderních kancelářských prostor v Praze.
22 eur stojí měsíční pronájem jednoho metru čtverečního nejlepších kanceláří v centru Prahy. V širším centru si majitelé kvalitních kanceláří účtují 15–16,5 eura, ve vnějším městě 13,5–15 eur za metr čtvereční a měsíc.